Договор аренды (ДА) нежилого помещения – документ гражданско-правового типа, устанавливающий, что арендодатель передаёт в пользование арендатору объект недвижимости.

Типовой ДА составляют в простой письменной форме. Его можно заверить у нотариуса, но это необязательно. К каждому ДА должен прилагаться акт приёма-передачи объекта, иначе предусмотренные договором последствия не возникнут.

По соглашению между ООО, ИП, физическими лицами или иными участниками сделки может быть предъявлен кадастровый паспорт помещения, его план и иная документация.

Кто имеет преимущества

Законодательство РФ предоставляет преимущественное право аренды собственнику земель, на которых расположен сдаваемый объект.

Составляя ДА, рекомендуется уточнить, входит ли плата за коммунальные услуги в арендный взнос. Если сдаваемый объект представляет собой комплекс из нескольких помещений, то к соглашению прилагают перечень правил, регламентирующих порядок эксплуатации мест общего пользования.

Их должны соблюдать следующие лица:

  • арендатор (и его сотрудники);
  • посетители;
  • клиенты;
  • гости и т. д.

По окончании срока действия ДА, нежилое помещение возвращается владельцу по акту передачи имущества.

Если в тексте соглашения не указано иное, то владелец получает объект сделки обратно вместе со всеми неотделимыми улучшениями.

Содержание

В ДА обязательно приводятся характеристики сдаваемого объекта недвижимости:

  • кадастровый (условный) номер;
  • площадь;
  • перечень доступных коммунальных услуг;
  • адрес, по которому расположено арендуемое помещение;
  • наличие телефонной и интернет-связи, охраны;
  • имеющиеся обременения;
  • размер доли в праве собственности у каждого из арендодателей (если собственников у объекта несколько);
  • права на помещение, полученные третьим лицом (лицами) и т.д.

Чтобы верно оформить договор, достаточно скачать стандартный бланк документа и внести в него индивидуальные данные.

Сдавать помещение в аренду может только собственник, либо уполномоченное владельцем лицо. Факт предоставления последнему соответствующих прав должен подтверждаться документально: доверенностью, уставом и т.д.

Если ДА не предусматривает иных требований, то до завершения периода его действия арендатор несёт ответственность за своевременное проведение косметического ремонта, а также за содержание объекта в технически исправном состоянии.

Порядок передачи

Сдаваемое в аренду помещение, а также находящееся в нём имущество и оборудование передаются и принимаются в соответствии с актом сдачи-приёмки.

Повторное составление такого документа в случае перезаключения или продления ДА не требуется. Это обусловлено тем, что арендатор уже оповещён о составе и состоянии арендуемых помещений.

Арендатор получает право на доступ в снимаемый объект сразу после того, как был подписан акт сдачи-приёмки.

Обязанности сторон

У арендодателя нежилого помещения есть лишь две обязанности (если условиями сделки не обозначено иное):

  • предоставление служебного помещения, которое было указано в первом пункте ДА;
  • немедленное устранение возникших по его вине аварий и неисправностей (за свой счёт и своими силами, либо по договорённости сторон).

Арендатор в свою очередь обязуется:

  • использовать снимаемое помещение в соответствии с назначением, установленным соответствующим пунктом ДА, следить, чтобы оно оставалось в исправном состоянии;
  • соблюдать правила противопожарной, технической и санитарной безопасности, следуя предписаниям соответствующих надзорных органов;
  • обеспечивать представителям арендодателя, контролирующим состояние и порядок эксплуатации объекта, переданного по ДА, и находящегося в нём оборудования, доступ в это помещение (в рабочее время);
  • вызывать представителей арендодателя при обнаружении неисправностей в электро- и теплосети, а также самостоятельно принимать меры, направленные на сбережение товарно-материальных ценностей и устранение неполадок;
  • производить текущий ремонт снимаемых объектов за свой счёт;
  • охранять арендуемое помещение, а также относящиеся к нему приборы, системы (вентиляционные, электрические, противопожарные, отопительные) и имущественные объекты от повреждения, хищения и разрушения;
  • иметь в снимаемом помещении исправное противопожарное оборудование, функционирующее в соответствии с требованиями службы противопожарной безопасности;
  • производить все предусмотренные условиями сделки платежи в установленные сроки;
  • перепланировать и переоборудовать объект (с относящимися к нему приборами и системами) только при наличии соответствующего письменного разрешения со стороны арендодателя;
  • оповещать арендодателя о намерении освободить помещение не позднее, чем за 2 недели до того, как это произойдёт;
  • не предоставлять объект в субаренду, не получив от арендодателя письменное разрешение;
  • компенсировать арендодателю материальный ущерб, возникший из-за аварий, произошедших в снимаемом помещении (в размере расходов, понесённых арендодателем фактически).

Если ни арендатор, ни арендодатель не провоцировали возникновение ущерба, то ответственность за него ложится в равной степени на каждую из сторон, либо на виновных третьих лиц.

Платежи и расходы

Арендатор ежемесячно платит собственнику помещений за каждый квадратный метр занимаемой площади (в соответствии с закреплённой ДА ставкой). Также к суммарной величине взноса добавляется НДС.

Важно помнить!

Выплаты за помещение представляют собой равные доли годовой стоимости аренды. Они перечисляются на счёт арендодателя не позднее того числа текущего месяца, которое определено ДА.

Раз в квартал собственник помещения может индексировать арендную выплату с учётом инфляции.

Также размер взносов может изменяться в связи с ростом тарифов на услуги, обеспечивающие возможность правильного содержания и эксплуатации снимаемого помещения.

Арендатор должен получить оповещение об изменении размера ежемесячных выплат не позднее, чем за 30 дней.

Ответственность

Если арендатор не перечисляет полноразмерную выплату в установленные сроки, то с него взыскивается пеня в виде процента (размер которого указывается в договоре) от просроченной суммы за каждый из дней задержки.

Однако обязанность по уплате задолженности (либо компенсации за нанесённый ущерб) возникает только при условии предъявления виновной стороне письменных претензий, содержащих следующие сведения:

  • расчёт суммы;
  • сроки уплаты;
  • перечень бумаг, доказывающих обоснованность произведённых расчётов (эти документы прилагают к претензии).

Полное возмещение долга (с учётом пени) не освобождает стороны сделки от выполнения предусмотренных ДА обязательств.

Пролонгация и расторжение соглашения

Если арендатор надлежащим образом выполняет прописанные в соглашении обязанности, то он получает преимущественное право на продление срока действия ДА. Преждевременный отказ от сделки возможен при обоюдном согласии сторон. В этом случае съёмщик вносит плату за фактический период использования помещения.

Также арендодатель может расторгнуть договор досрочно при условии, что арендатор:

  • эксплуатирует помещение (полностью или частично) в целях, не соответствующих условиям ДА (это также касается несогласованной сдачи объекта в субаренду);
  • является виновником заметного ухудшения состояния помещения;
  • не перечисляет ежемесячную арендную выплату до истечения указанного в договоре срока больше двух раз подряд.

Также собственник объекта может потребовать освободить нежилое помещение, если у него имеется производственная необходимость по использованию. Расторжение ДА по желанию арендодателя осуществляется в законодательно установленном порядке.

Срок действия

ДА может быть заключён на любой срок. Однако выбранный период действия обязательно указывают в тексте соглашения.

Срок действия договора Регистрация в Росреестре
Неопределённый Не требуется (п.2 ст.610 ГК РФ)
Определённый: до 1 года Не требуется (в том числе в случае продления периода действия соглашения до 12 месяцев)
Определённый: от 1 года и больше Требуется
Важно помнить!

Все изменения, вносимые в изначальную сделку, согласуются сторонами и оформляются в виде дополнительных договорённостей. Если участники соглашения не могут решить спор самостоятельно, то за его рассмотрение берётся арбитражный суд.

Другие условия

Подлинный экземпляр ДА нежилого помещения между физ лицом и юр лицом получает каждая из сторон сделки. Во всех случаях, которые не предусмотрены содержанием соглашения, его участники руководствуются положениями ГК РФ.

Юридические адреса и банковские реквизиты

Предприятие (как сторона ДА) должно указать в договоре следующие данные:

  • юридический адрес;
  • почтовый адрес;
  • телефон/факс;
  • ИНН;
  • КПП;
  • банк (наименование);
  • расчётный счёт;
  • корреспондентский счёт;
  • БИК

Физические лица приводят немного другие сведения:

  • регистрационный адрес;
  • почтовый адрес;
  • телефон/факс;
  • серию и номер паспорта.

Также нужно уточнить, кем и когда был выдан паспорт.

Подписи сторон

Каждый из экземпляров арендного договора заверяется с помощью подписей арендодателем и арендатором (например, ИП и физическим лицом).

Образец 2019

Соглашение об аренде нежилого помещения является основным видом сделок, заключаемых в случае передачи помещения и находящегося в нём оборудования во временное пользование.

С этой же целью можно подписать договор безвозмездного пользования, который отличается отсутствием арендных выплат.

договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Образец документа

Долгосрочное соглашение

Долгосрочный договор заключается на период длительностью более года и регистрируется в Росреестре. В этом случае начисление арендной платы начинается со дня регистрации.

Это правило можно скорректировать, внеся пункт о том, что соглашение вступает в силу со дня, когда имущество было передано в пользование.

Какие нужны документы

Для регистрации долгосрочного соглашения между физическим и юридическим лицом потребуется следующая документация:

  • заявление в УФРС;
  • оригинал ДА (в трёх экземплярах);
  • бумаги, подтверждающие, что арендодатель является собственником нежилого помещения, либо имеет право сдавать его;
  • кадастровый паспорт объекта (копия);
  • решение организации-контрагента, заверенная круглой печатью и подписью руководителя, а также имеющая ссылку на устав (копия).

Если арендуется лишь часть здания, то на кадастровом плане отмечают те помещения, которые будут сдаваться, а также указывают их площадь.

Акт приема-передачи

Акт приёма-передачи – документ, подтверждающий факт передачи объекта сделки.

акт приема передачи нежилого помещения

Образец документа

В нём обязательно указывают:

  • номер и дату подписания ДА;
  • каждого участника, действующего на основании наличия определённых прав (о которых также нужно написать);
  • параметры и адрес арендуемого помещения;
  • печати и подписи сторон.

Юридически акт приёма-передачи – это лишь приложение к основному документу, но его отсутствие позволяет считать сделку недействительной.