Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор аренды (ДА) нежилого помещения – документ гражданско-правового типа, устанавливающий, что арендодатель передаёт в пользование арендатору объект недвижимости.

Типовой ДА составляют в простой письменной форме. Его можно заверить у нотариуса, но это необязательно. К каждому ДА должен прилагаться акт приёма-передачи объекта, иначе предусмотренные договором последствия не возникнут.

По соглашению между ООО, ИП, физическими лицами или иными участниками сделки может быть предъявлен кадастровый паспорт помещения, его план и иная документация.

Кто имеет преимущества

Законодательство РФ предоставляет преимущественное право аренды собственнику земель, на которых расположен сдаваемый объект.

Их должны соблюдать следующие лица:

• арендатор (и его сотрудники);
• посетители;
• клиенты;
• гости и т. д.

По окончании срока действия ДА, нежилое помещение возвращается владельцу по акту передачи имущества.

Если в тексте соглашения не указано иное, то владелец получает объект сделки обратно вместе со всеми неотделимыми улучшениями.

Содержание

В ДА обязательно приводятся характеристики сдаваемого объекта недвижимости:

• кадастровый (условный) номер;
• площадь;
• перечень доступных коммунальных услуг;
• адрес, по которому расположено арендуемое помещение;
• наличие телефонной и интернет-связи, охраны;
• имеющиеся обременения;
• размер доли в праве собственности у каждого из арендодателей (если собственников у объекта несколько);
• права на помещение, полученные третьим лицом (лицами) и т.д.

Чтобы верно оформить договор, достаточно скачать стандартный бланк документа и внести в него индивидуальные данные.

Если ДА не предусматривает иных требований, то до завершения периода его действия арендатор несёт ответственность за своевременное проведение косметического ремонта, а также за содержание объекта в технически исправном состоянии.

Порядок передачи

Сдаваемое в аренду помещение, а также находящееся в нём имущество и оборудование передаются и принимаются в соответствии с актом сдачи-приёмки.

Повторное составление такого документа в случае перезаключения или продления ДА не требуется. Это обусловлено тем, что арендатор уже оповещён о составе и состоянии арендуемых помещений.

Арендатор получает право на доступ в снимаемый объект сразу после того, как был подписан акт сдачи-приёмки.

Обязанности сторон

У арендодателя нежилого помещения есть лишь две обязанности (если условиями сделки не обозначено иное):

• предоставление служебного помещения, которое было указано в первом пункте ДА;
• немедленное устранение возникших по его вине аварий и неисправностей (за свой счёт и своими силами, либо по договорённости сторон).

Арендатор в свою очередь обязуется:

• использовать снимаемое помещение в соответствии с назначением, установленным соответствующим пунктом ДА, следить, чтобы оно оставалось в исправном состоянии;
• соблюдать правила противопожарной, технической и санитарной безопасности, следуя предписаниям соответствующих надзорных органов;
• обеспечивать представителям арендодателя, контролирующим состояние и порядок эксплуатации объекта, переданного по ДА, и находящегося в нём оборудования, доступ в это помещение (в рабочее время);
• вызывать представителей арендодателя при обнаружении неисправностей в электро- и теплосети, а также самостоятельно принимать меры, направленные на сбережение товарно-материальных ценностей и устранение неполадок;
• производить текущий ремонт снимаемых объектов за свой счёт;
• охранять арендуемое помещение, а также относящиеся к нему приборы, системы (вентиляционные, электрические, противопожарные, отопительные) и имущественные объекты от повреждения, хищения и разрушения;
• иметь в снимаемом помещении исправное противопожарное оборудование, функционирующее в соответствии с требованиями службы противопожарной безопасности;
• производить все предусмотренные условиями сделки платежи в установленные сроки;
• перепланировать и переоборудовать объект (с относящимися к нему приборами и системами) только при наличии соответствующего письменного разрешения со стороны арендодателя;
• оповещать арендодателя о намерении освободить помещение не позднее, чем за 2 недели до того, как это произойдёт;
• не предоставлять объект в субаренду, не получив от арендодателя письменное разрешение;
• компенсировать арендодателю материальный ущерб, возникший из-за аварий, произошедших в снимаемом помещении (в размере расходов, понесённых арендодателем фактически).

Если ни арендатор, ни арендодатель не провоцировали возникновение ущерба, то ответственность за него ложится в равной степени на каждую из сторон, либо на виновных третьих лиц.

Платежи и расходы

Арендатор ежемесячно платит собственнику помещений за каждый квадратный метр занимаемой площади (в соответствии с закреплённой ДА ставкой). Также к суммарной величине взноса добавляется НДС.

Раз в квартал собственник помещения может индексировать арендную выплату с учётом инфляции.

Также размер взносов может изменяться в связи с ростом тарифов на услуги, обеспечивающие возможность правильного содержания и эксплуатации снимаемого помещения.

Арендатор должен получить оповещение об изменении размера ежемесячных выплат не позднее, чем за 30 дней.

Ответственность

Если арендатор не перечисляет полноразмерную выплату в установленные сроки, то с него взыскивается пеня в виде процента (размер которого указывается в договоре) от просроченной суммы за каждый из дней задержки.

Однако обязанность по уплате задолженности (либо компенсации за нанесённый ущерб) возникает только при условии предъявления виновной стороне письменных претензий, содержащих следующие сведения:

• расчёт суммы;
• сроки уплаты;
• перечень бумаг, доказывающих обоснованность произведённых расчётов (эти документы прилагают к претензии).

Полное возмещение долга (с учётом пени) не освобождает стороны сделки от выполнения предусмотренных ДА обязательств.

Пролонгация и расторжение соглашения

Также арендодатель может расторгнуть договор досрочно при условии, что арендатор:

• эксплуатирует помещение (полностью или частично) в целях, не соответствующих условиям ДА (это также касается несогласованной сдачи объекта в субаренду);
• является виновником заметного ухудшения состояния помещения;
• не перечисляет ежемесячную арендную выплату до истечения указанного в договоре срока больше двух раз подряд.

Также собственник объекта может потребовать освободить нежилое помещение, если у него имеется производственная необходимость по использованию. Расторжение ДА по желанию арендодателя осуществляется в законодательно установленном порядке.

Срок действия

ДА может быть заключён на любой срок. Однако выбранный период действия обязательно указывают в тексте соглашения.

Срок действия договора	Регистрация в Росреестре
Неопределённый	Не требуется (п.2 ст.610 ГК РФ)
Определённый: до 1 года	Не требуется (в том числе в случае продления периода действия соглашения до 12 месяцев)
Определённый: от 1 года и больше	Требуется

Другие условия

Подлинный экземпляр ДА нежилого помещения между физ лицом и юр лицом получает каждая из сторон сделки. Во всех случаях, которые не предусмотрены содержанием соглашения, его участники руководствуются положениями ГК РФ.

Юридические адреса и банковские реквизиты

Предприятие (как сторона ДА) должно указать в договоре следующие данные:

• юридический адрес;
• почтовый адрес;
• телефон/факс;
• ИНН;
• КПП;
• банк (наименование);
• расчётный счёт;
• корреспондентский счёт;
• БИК

Физические лица приводят немного другие сведения:

• регистрационный адрес;
• почтовый адрес;
• телефон/факс;
• серию и номер паспорта.

Также нужно уточнить, кем и когда был выдан паспорт.

Подписи сторон

Каждый из экземпляров арендного договора заверяется с помощью подписей арендодателем и арендатором (например, ИП и физическим лицом).

Образец 2020

Соглашение об аренде нежилого помещения является основным видом сделок, заключаемых в случае передачи помещения и находящегося в нём оборудования во временное пользование.

С этой же целью можно подписать договор безвозмездного пользования, который отличается отсутствием арендных выплат.

Долгосрочное соглашение

Это правило можно скорректировать, внеся пункт о том, что соглашение вступает в силу со дня, когда имущество было передано в пользование.

Какие нужны документы

Для регистрации долгосрочного соглашения между физическим и юридическим лицом потребуется следующая документация:

• заявление в УФРС;
• оригинал ДА (в трёх экземплярах);
• бумаги, подтверждающие, что арендодатель является собственником нежилого помещения, либо имеет право сдавать его;
• кадастровый паспорт объекта (копия);
• решение организации-контрагента, заверенная круглой печатью и подписью руководителя, а также имеющая ссылку на устав (копия).

Если арендуется лишь часть здания, то на кадастровом плане отмечают те помещения, которые будут сдаваться, а также указывают их площадь.

Акт приема-передачи

Акт приёма-передачи – документ, подтверждающий факт передачи объекта сделки.

В нём обязательно указывают:

• номер и дату подписания ДА;
• каждого участника, действующего на основании наличия определённых прав (о которых также нужно написать);
• параметры и адрес арендуемого помещения;
• печати и подписи сторон.

Юридически акт приёма-передачи – это лишь приложение к основному документу, но его отсутствие позволяет считать сделку недействительной.