Что можно и что нельзя по закону

Владелец недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и сдавать в аренду.

Данная процедура регулируется на законодательном уровне (Гл. 35 ГК РФ).

Этот нормативный акт содержит всю информацию, дающую разъяснения по каждому этапу предоставления жилья в аренду.

Предоставлять жилье в наем может только собственник или его представитель, имеющий соответствующие бумаги.
  • Если у недвижимости несколько хозяев, то все они должны дать свое согласие.
  • Разрешение также требуется от совершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади.
  • Если прописан ребенок, то сделку заключают после согласия органа опеки.

Ипотечную

Если квартира была приобретена в ипотеку, которая еще не выплачена, значит, ее реальным владельцем является банк. Но покупатель также числится владельцем, хотя и не может реализовывать свои права в полном объеме.

К примеру, при продаже такой собственности или передаче по договору дарения требуется согласие банка. Но сдавать жилье без его согласия можно.

Муниципальную

Владельцем муниципального имущества являются местные органы власти, предоставляющие ее лишь в наем.

Сдача его жильцами другим лицам называется субарендой, которая возможна только с разрешения собственника.

Чтобы все было по закону, нужно получить письменное разрешение от муниципального органа.

Приватизированную

Приватизация жилплощади предоставляет жильцу все права хозяина и он может распоряжаться ею, сдавая в аренду.

Служебную

Использование служебного жилья не отличается от использования муниципального. Только в данном случае владельцем недвижимости является работодатель.

Сдать такое жилье в субаренду еще сложнее, так как собственники редко дают разрешения. Скорее, квартира будет передана другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Недвижимость, которая является аварийной, сдать в наем не просто, так как эксплуатация такого жилья является небезопасной для жизни и здоровья людей.

Но на практике такие случаи встречаются. Если жилье требует ремонта, квартиросъемщик может взять обязанности по его проведению. Это не запрещается.

Комнату в коммунальной

Для сдачи комнаты в коммуналке другим лицам владельцу требуется согласие остальных жильцов.

Кому разрешено этим заниматься

Предоставление жилплощади съемщикам подразумевает получение прибыли. Поэтому многих владельцев волнует, можно ли этим заниматься государственным служащим, военным и т. д.

Военнослужащему

Собственник квартиры, являющийся военнослужащим, может сдавать ее для проживания другим лицам.

Но это касается только недвижимости, находящейся в собственности.

Госслужащему

Лица, пребывающие на государственной службе, также вправе распоряжаться личной жилплощадью по своему усмотрению.

Физлицу как ИП

Если гражданин занимается индивидуальным предпринимательством, он также может сдать квартиру для проживания. Но он обязан будет платить соответствующий налог как ИП.

Полицейскому

Сотрудники правоохранительных органов не могут быть ограничены в своих правах, если речь идет о сдаче в аренду собственного жилья.

Выгодно ли

Перед тем, как сдать жилье арендатору, нужно разобраться, выгодно ли это владельцу. Отзывы собственников жилой недвижимости говорят о том, что такое использование жилплощади приносит неплохой доход.

Кроме того, есть и другие преимущества:

  • в квартире осуществляется ремонт;
  • арендаторы платят за коммунальные услуги.
Передача жилья в наем подходит тем, у кого есть неиспользуемая жилплощадь. Но следует учитывать и риски.

Риски

Существует немало проблем, с которыми сталкиваются собственники квартир при сдаче в аренду. К ним относится:

  1. Отказ съемщиков платить.
  2. Долги за коммуналку.
  3. Порча имущества.
  4. Нарушение правил проживания в доме.
  5. Субаренда.

Поэтому очень важно оговаривать ответственность арендаторов до их заселения. И лучше фиксировать все письменно.

Пошаговая инструкция и правила

Немало владельцев сдают свое жилье без заключения договора и проверок. И в итоге это приводит к проблемам с арендаторами.

Поэтому важно соблюдать все этапы сдачи жилья в наем:

  1. Подготовка. Нужно проверить наличие и подлинность всех справок, сделать косметический ремонт и т. д.
  2. Поиск кандидатов.
  3. Оформление соглашения.
  4. Получение денежных средств.

Только соблюдение всех правил может уменьшить риски владельца и поможет привлечь жильцов к ответственности.

Кому и как

Существует несколько способов поиска вероятных кандидатов.

Самостоятельно без посредников

Объявления о поиске жильцов можно размещать на специальных досках у подъездов и т. д. Нередко квартиросъемщиков ищут по друзьям и знакомым.

Через агентство

Если самостоятельный поиск не подходит, то можно воспользоваться помощью специалистов. К примеру, количество таких агентств в Москве доходит до нескольких сотен.

Единственный недостаток привлечения риэлтора – дополнительная оплата. Так как обычно платят квартиросъемщики, это отпугивает многих кандидатов. 

Сайты

Владелец может поискать будущих арендаторов самостоятельно, так как для этого потребуется доступ к интернету. Существует немало специализированных сервисов, где можно оставлять соответствующие объявления.

Иностранцам

При сдаче недвижимости иностранному гражданину очень важно проверить его документы.

Как минимум, нужно уточнить его статус и законность пребывания на территории страны. Что касается арендного договора, то он оформляется стандартно.

Организации

Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом оформляется таким же образом, что и с физическим лицом.

За рубежом

Если есть имущество в другой стране, его так же можно использовать для аренды. Но нужно учитывать законы соответствующего государства.

Законно и безопасно

Чтобы обезопасить себя, хозяину нужно сдавать имущество в аренду только на основании письменного соглашения.

Быстро

Для быстрой сдачи имущества можно обратиться к нескольким риэлторам, размещать больше объявлений, снизить цены и т. д.

Посуточно

Многие собственники квартир стараются сдавать их посуточно или даже почасово.

Такая аренда приносит больше дохода, но и рискованней.

  • Во-первых, нужно все время искать новых клиентов.
  • Во-вторых, жильцы могут быть самыми разными и потому не всегда заботиться о сохранности имущества хозяев. К тому же, «коммуналку» обычно оплачивают владельцы.

Оформление сделки

Договор аренды должен быть оформлен, если хозяин жилья не хочет в будущем проблем с жильцами.

Но, чтобы он имел юридическую силу, нужно составлять его с соблюдением норм гражданского законодательства.

Необходимые документы

Участникам сделки нужно не так много бумаг для того, чтобы оформить договор:

  • паспорта или другие бумаги, подтверждающие личность;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на имущество;
  • нотариальная доверенность;
  • письменное и заверенное у нотариуса согласие других совладельцев.

Помимо соглашения стороны могут заключить акт приема-передачи.

Форма и содержание договора

Важно помнить!

Документ оформляется только письменно в двух экземплярах. Что касается содержания, то нужно учитывать обязательные пункты, без которых он будет недействителен.

Не запрещено добавлять дополнительные пункты, если они законные.

Обязательные разделы

В документе должны быть следующие разделы:

Обязательные Дополнительные
Сведения об участниках и предмете аренды Порядок ухода жильцов за имуществом
Права и обязанности Наличие предоплаты
Условия предоставления жилья Порядок осмотра жилья собственниками
Условия расторжения договора Ограничения по поводу приглашения гостей, заведению дом. животных и т. д.
Ответственность сторон
Права и обязанности
Сумма и способы оплаты  —

Дополнительные пункты не должны противоречить российскому законодательству.

Образец документа

образец договора

договор найма

соглашение об аренде

пример соглашения

составление договора найма квартиры

Сроки

Законом установлено, что можно заключать краткосрочные соглашения сроком до 1 года (они продлеваются по взаимному решению сторон) и долгосрочные сроком до 5 лет.

Долгосрочные договора нужно регистрировать, а значит, эти сведения станут известны ФНС.

Надо ли заверять у нотариуса

Договор аренды, не заверенный у нотариуса, юридической силы не теряет.

Поэтому многие не обращаются к юристу, чтобы не нести расходы. Но при желании можно заверить документ.

Где регистрировать

Для регистрации соглашения о найме владельцу жилья следует обратиться в Росреестр.

Возможен ли отказ

Регистрирующий орган может отказать, если:

  • договор содержит неправдивые или неточные сведения;
  • нет обязательных пунктов или подписей;
  • условия соглашения противоречат закону.

Чтобы зарегистрировать соглашение, сторонам нужно устранить допущенные ошибки.

Акт приема-передачи

Оформление акта приема-передачи не является обязательным.

Его используют, если квартира сдается вместе с мебелью и техникой. Хозяин составляет список всех ценных предметов, а затем стороны его подписывают. При выселении жильца арендодатель проверяет наличие вещей.

Как оформить поступление оплаты

Сумма, которую жильцы обязаны платить за помещение, указывается в соглашении. Владельцу квартиры она может передаваться ежемесячно наличными или с помощью перевода на банковскую карту.

Способ оплаты фиксируется письменно.

Налоги

Доход от предоставления жилплощади в аренду облагается соответствующим налогом (13%).

Поэтому хозяин недвижимости обязан ежегодно сдавать налоговую ведомость и платить.

Что будет, если не платить

Если плательщик не выполняет своей обязанности по перечислению налога, то к нему могут быть применены административные санкции (штраф в размере до 40% от суммы долга) или уголовные санкции (арест за длительную неуплату налогов).

Как избежать мошенничества

Чтобы, пустив жильцов, получать свои деньги в срок, нужно:

  • как можно чаще, посещать квартиру, устраивая проверки;
  • не стоит передавать документы на квартиру жильцам или позволять им делать ремонт за счет арендной платы.

При любых конфликтах у владельца есть возможность расторгнуть соглашение.